Yodda - новости регионов России

Конкуренцию никто не отменял

8.11.2016, 21:03

или О работе управляющих компаний на рынке услуг ЖКХ

Ушли в прошлое те времена, когда на рынке жилищно-коммунальных услуг ЖКХ безраздельно «царствовала» недоброй памяти УК ЖКХ, под управлением которой было более 700 многоквартирных домов. Это чуть ли не весь жилой фонд города. В те годы дня не проходило, чтобы в редакцию не позвонил кто-то из жителей с жалобой на бездеятельность этой УК. За последние годы ситуация изменилась кардинальным образом. По данным отдела ЖКХ городской администрации, сейчас на рынке жилья работают уже 11 управляющих компаний. Конкуренция большая, и это в значительной степени стимулирует работу УК, заставляет чётко выполнять условия договоров управления. Об этом мы решили поговорить с директорами управляющих компаний ООО «Управдом» Ю.П. Коротковым, ООО «Маяк» М.В. Тимаковым и ООО «ШЦАРС» А.А. Киселёвым. Эти компании пришли на рынок услуг ЖКХ кто раньше, кто позже. Поэтому получился интересный обмен мнениями. А в целом разговор вышел далеко за рамки выполнения компаниями договоров управления МКД.

- Начнём с «Управдома», своего рода «долгожителя» на рынке услуг ЖКХ, успевшего накопить немалый опыт работы. Поделитесь им, Юрий Петрович... Ю. Коротков: Наша компания работает с июня 2010 года, под нашим управлением 101 дом, более 230 тысяч кв. м жилья. Причём, почти половина домов пришла к нам в прошлом году. Желающих было ещё больше, но возможности наши не безграничны, и прежде всего, финансовые. Хочу отметить, что после УК ЖКХ мы приняли дома в ужасающем состоянии: до крайности изношенными, разбитыми. Так, дома с Южного шоссе пришли к нам с худыми крышами, панельными швами. Единственно, что нас спасло,– это подрядчики, которые давали нам отсрочку, и мы, вложив более 12 млн руб., сумели привести дома под нашим управлением в более-менее приемлемое состояние. На каждый дом мы составляем два плана работ - по текущему и капитальныому ремонту. У нас открыто порядка 50 спецсчетов по капремонту МКД. Там деньги аккумулируются хорошие, поэтому мы смогли произвести замену инженерных сетей – горячего и холодного водоснабжения – на 20 домах. В этом году мы работаем уже в плановом режиме. Сейчас проводим массовую замену инженерных сетей. Меняем сети водопровода, канализации, электропроводку. Но иногда приходится проводить работы в аварийном порядке. Например, нам пришлось в этом году поменять крыши на домах №17 на ул. Ко­оперативная и № 18, корп. 2 на ул. Генерала Белова. - На счетах этих МКД средств было недостаточно? Как вы вышли из положения? Ю. Коротков: Мы всё просчитали, согласовали сметы с общим собранием собственников жилья, и они в течение года оплачивают эти работы. Собрать деньги каким-то иным способом не представляется возможным. - С небольших домов - возможно. Но есть и другие варианты оплаты выполненных работ. Думаю, здесь есть что рассказать Антону Александровичу и Михаилу Владимировичу. Как ваши компании строят свою работу с собственниками жилья? А. Киселёв: Начну с того, что под управлением нашей компании ШЦАРС находится 13 многоквартирных домов, это более 50 тысяч кв. м жилья. В каждом доме выбран совет дома, председатель, с которыми мы и взаимодействуем. Все работы согласовываются непосредственно с советами домов, после чего выносятся на обсуждение общего собрания собственников жилья. После того, как общее собрание примет решение, верстается план работ, который мы должны выполнить. В этом году сделано очень много. В МКД № 38, 32 по ул. Свердлова, № 107 по ул. Генерала Белова, № 16 по ул. М. Соловьёва установили общедомовые приборы учёта тепловой энергии. Также установили приборы учёта воды в домах № 38, 36 по ул. Свердлова, № 23 по 2-й Московской, № 9-а по ул. Строителей. В будущем году планируем продолжить установку этих приборов. Ещё один пример - дом № 127 по Вихрева, где в этом году капитально заменена система горячего водоснабжения. Добавлю к этому, что у нас полностью укомплектована аварийная служба. У каждого дома имеется свой расчётный лицевой счёт, и в основном работы проводятся согласно собираемым средствам. Если работы необходимо выполнить срочно, например, отремонтировать крыши домов № 38, 36 по ул. Свердлова, № 3 по ул. Красноказарменной (они на 70% были, как решето), то мы сделали жителям рассрочку: договорившись с подрядчиками, выполняли ремонтные работы за счёт средств, которыми жители будут оплачивать содержание жилья. То есть, работы велись как бы в долг. Сейчас у нас задолженности перед подрядчиками нет. Когда устанавливали общедомовые приборы учёта, поступили по-другому: вписали суммы, которые надо уплатить каждому собственнику жилья, отдельной строкой в ежемесячные счета за содержание жилых помещений. Конечно, всё это было согласовано с общими собраниями собственников. М. Тимаков: Всего у нас порядка 99 домов. Как и в других компаниях, есть дома под нашим управлением, а есть под непосредственным управлением самих жителей, которые заключили с нами договоры по оказанию услуг. Это небольшие дома. Подобная форма работы прописана в жилищном законодательстве. Соответственно, в МКД под нашим управлением избраны советы домов, в других домах – уполномоченные представители. Работу ведём по-разному. Если речь идёт о больших домах, стараемся укладываться в действующий тариф. Если дома находятся под непосредственным управлением, денег, конечно, не хватает, и жители на общих собраниях голосуют за увеличение тарифа, прекрасно понимая, что их дома нуждаются в ремонте, обновлении. В качестве примера могу назвать дом № 3 по ул. Кирова. Мы капитально отремонтировали кровлю этого дома, а в этом году жители дособирают средства на ремонт отмостков и цоколя. В будущем году они планируют продолжить работы и, соответственно, вкладывать свои средства. А всего в прошлом году мы выполнили 19 ремонтов кровель, в этом году – только 4. То есть, по кровлям практически весь жилой фонд приведён в порядок. Как правило, сначала мы сосредотачиваемся на каком-то одном направлении, например, на ремонте крыш, ведь это самое главное, затем переходим к инженерным сетям, отмосткам и т.д. - В редакцию нашей газеты поступает немало звонков, писем, касающихся деятельности управляющих компаний. Так, жильцы 8-го подъезда дома № 32 по ул. Свердлова благодарят ШЦАРС за то, что отремонтированы козырёк и входная дверь в подвал, разваливающийся балкон, чего жильцы не могли добиться много лет... А. Киселёв: Мы обязаны были капитально отремонтировать этот балкон. Он был в таком состоянии, что угрожал жизни и здоровью людей. Под этим балконом – магазин «Русский чай». Если бы бетонная опалубка упала кому-то на голову, исход мог быть трагическим. Заводили на балкон балки, вызывали вышку, чтобы больше к этой проблеме не возвращаться. - ... Жители домов № 7 по Красноармейскому пер. довольны, что «Маяк» сделал отличные отмостки и ступеньки в подъезд. Отмостки, энергосберегающие лампочки в подъездах дома № 2 по ул. Строителей - тоже работа «Маяка». Но есть звонки и иного рода. В частности, претензии «Маяку» предъявляют жильцы дома № 32 в пос. Остапово, дома № 5 в Южном городке, которые считают, что УК «забыла» про них... М. Тимаков: По Остапову, 32 вопрос интересный. Жители почему-то считают, что чем дальше МКД от города, тем проводимые ею работы должны быть дешевле. С собственниками этого дома мы встречались неоднократно, все наши предложения они отвергают. А ведь некоторые вопросы любая управляющая компания может решить лишь при активной помощи, участии жителей. Что касается дома № 5 в Южном городке, то в прошлом году по заявке совета дома мы спилили там деревья на довольно приличную сумму. В итоге получился скандал. Выскочили другие жильцы, заявили, что знать не знают никакого совета дома, а деревья пилить не позволят. Вот и угоди всем, попробуй... - И тем не менее, судя по вашим рассказам, собственники жилья, бывшие ещё несколько лет назад инертной, безынициативной массой, наконец-то поняли, что бремя ответственности за сохранность жилья закон возложил на них и начали активно взаимодействовать с УК. Огромный вклад в жилищный ликбез внесли обучающие семинары, которые в своё время проводил в городской думе Е.Б. Корзенёв. Назовите наиболее активные советы МКД. Давайте похвалим людей, им будет приятно! А. Киселёв: Это председатели советов домов А.А. Вахромеева и её правая рука О.М. Клетикова (Свердлова, 38), Т.А. Паткина (Красноказарменная, 3), С.А. Власкин (Свердлова, 36), И.А. Щетинин (Красноказарменная, 1), М.Н. Рыбина (пер. Бульварный, 1), Ольга Шарова (пл. Ленина, 3), Евгений Коновалов и Н.И. Майорова (Ген. Белова, 107). Этот дом хотелось бы отметить особо, потому что там чётко поставлена работа по приборам учёта: активисты не только вовремя списывают показания общедомовых приборов, но и приносят нам показания практически всех индивидуальных счётчиков, потому и ОДН в доме не превышает 25-35 рублей. Ю. Коротков: Примеров активной работы советов МКД много. Это Е.Б. Озеркова (Ген. Белова, 39), Л.В. Хавтаси (Ген. Белова, 41), Т.С. Могилёва (Строителей, 7), Ольга Сафонова (Кооперативная, 49), А.С. Кудрин (Южное шоссе, 14), да всех и не перечислишь. Дело ещё в том, что у нас много маленьких, двух-четырёх-восьмиквартирных домов, находящихся под непосредственным управлением собственников жилья, есть дома, где квартиры только муниципальные. Создавать советы домов там не требуется по закону. М. Тимаков: Хочу особо отметить председателя совета д. № 84 по ул. Вихрева Е.И. Голоборща. Он ведёт активную политику и в отношении нас, и в отношении жильцов. Сам проводит работу с неплательщиками. Если не получается с ними договориться по-хорошему, подаём в суд. Мы готовы так работать с любым домом. Ещё хотелось бы отметить Л.С. Курочкину (Вихрева, 70), старшую по дому А.В. Шевченко (Кирова, 12). - А как борются с неплательщиками другие управляющие компании? А. Киселёв: За текущий год нами было подано 35 исковых заявлений в суд на сумму 334 тыс. руб. на взыскание задолженностей по коммунальным платежам. По 28 заявлениям уже приняты судебные решения. Теперь над исполнением их работают судебные приставы. У нас есть юрист, который непосредственно этим занимается. - Не первый год городская администрация проводит благоустройство придомовых территорий на конкурсной основе. Участвуют ли ваши управляющие компании в этих конкурсах и каков результат? Ю. Коротков: Нынче заасфальтировали территории у домов № 18 по ул. Ген. Белова, № 8 по ул. Школьная, № 5 по Красноказарменной. Мы выиграли конкурс на условиях софинансирования. Наша компания оплатила 10% от стоимости работ. Считаем, что это выгодно, учитывая объём работ, который выполнен с неплохим качеством. Конечно, желающих поучаствовать в конкурсе – не один десяток домов, но не всё сразу, учитывая возможности региональной и городской казны. Что ж, и в ближайшие годы также будем участвовать в этих конкурсах. М. Тимаков: Мы тоже участвовали в конкурсе по благоустройству придомовых территорий. Из 6 домов 4 попали в эту программу на условиях софинансирования. Всё, что заложено в смету, было сделано. Признаться, ожидали, что будет хуже. А так в принципе мы довольны. - Давайте теперь поговорим о капитальном ремонте многоквартирных домов, который проводит Фонд регионального оператора. Ваши дома попали в программы капремонта 2015-2016 годов? Что предпочтительнее и для вас, и для собственников жилья: находиться в «общем котле» регионального оператора или открывать спецсчета, собственниками которых являются управляющие компании, для отдельно взятых МКД? Ю. Коротков: Хотел бы уточнить. Да, мы являемся собственниками спецсчетов, мы их открываем, начисляем на эти счета денежные средства, но пользоваться ими не можем без решения общих собраний собственников жилья. В региональной программе капремонта у нас числятся 82 МКД. Я уже говорил, что мы открыли порядка 50 спецсчетов. В настоящее время ждём от регионального оператора перечисления средств на спецсчета, открытые ещё по 17 домам.

Практика показала, что открытие спецсчетов – только во благо. У нас уже возник прецедент с региональным оператором. Собственникам жилья дома № 6 по ул. 1-я Московская выставили смету на ремонт фасада на сумму 2,2 млн руб., а фактическое выполнение, как мы считаем, в несколько раз меньше. Ведь ремонт фасада должен включать в себя весь перечень работ, как того требует закон. Сейчас будем проводить экспертизу и выходить на судебное решение. Такая же ситуация и по дому № 9 в пос. Металлистов. - В чём причина сбоев в работе Фонда регионального оператора? Ведь, судя по всему, программа капремонта не будет полностью выполнена и в этом году... Ю. Коротков: Считаю, что нормативная база недоработана, несовершенна. При проведении капремонта должны составляться дефектные ведомости в присутствии представителей УК и собственников. Это не делается. И в законе не прописано, хотя должно бы. Единственно, что есть в законе, - представители УК и собственников должны подписывать акты выполненных работ. То есть, мы подключаемся уже на последнем этапе, когда сделать ничего нельзя. Поэтому и приходится начинать судебные тяжбы. - А какова механика проведения капремонта в домах со спецсчетами? Ю. Коротков : Мы составляем сметы, предлагаем собственникам жилья принять их и выбранных нами подрядчиков, при этом никому ничего не навязываем. Собственники жилья всегда вправе внести какие-то свои коррективы. Если наши предложения приняты решением общего собрания, приступаем к работе. М. Тимаков: У нас на этот счёт своя позиция. Мы не предлагаем открывать спецсчета. Просто проводим на доме капремонт досрочно, за счёт жителей, направляем подтверждающие документы региональному оператору, представитель Фонда приезжает, удостоверяется в том, что ремонт произведен, и жители на пять, а то и более лет освобождаются от внесения платы за капремонт. Опять же решения принимают собственники, которым мы даём рассрочку на год. - Хотелось бы с вами обсудить такую проблему. В каждом МКД есть квартиры, сдаваемые внаём. Чаще всего – по устной договорённости. Там никто не зарегистрирован, но коммунальными благами квартиранты пользуются по полной программе. Остальным же жильцам приходится платить и «за того дядю». Чаще всего это ни с чем не сообразные суммы ОДН. Как вы боретесь с этой напастью? Чем реально помогаете законопослушным собственникам жилья? Ю. Коротков: Да, это наша проблема. Дело в том, что у нас под управлением пять бывших общежитий. Устроены общежития так, что в одном помещении находятся 16 комнат. У каждой секции из 4 комнат – общий санузел, душевая. Теперь представьте, что в одну из комнат вселяются человек 20 квартирантов южной национальности, которые появляются в общежитии ближе к ночи. Тем не менее возникает много проблем. Женщины приходили, жаловались, что нельзя даже ребёнка в туалет сводить. Непосредственно воздействовать на таких квартирантов мы не можем, у нас нет таких прав, но для снижения бремени ОДН мы вместе с советом дома создаём комиссию, делаем обход таких квартир и составляем акты о фактически проживающих в них. Эти документы мы направляем в ресурсоснабжающие организации. - Участкового привлекаете к работе этой комиссии? Ю. Коротков: Только в том случае, когда возникают какие-то проблемы. - К нам в редакцию люди приходят с аналогичными жалобами. Недавно, например, была женщина, которая насчитала в своём МКД… 30 квартир, где никто не зарегистрирован. Но куда бы она ни обращалась, реакции никакой… Думаю, и вы с тем же сталкиваетесь. Ю. Коротков: Никто в этом не заинтересован, поэтому я лучше промолчу... - Поделитесь вашими планами на будущий год. А. Киселёв: На следующий год планируем ремонт отмостков домов № 36 по ул. Свердлова и № 3 по Красноказарменной, закончим ремонт кровли дома № 1 по Красноказарменной. Планируем также капитально заменить линию холодного водоснабжения, козырьки оставшихся 8 подъездов на доме № 38 по ул. Свердлова. На четырёх подъездах мы эту работу уже провели. Ведём работу по установке энергосберегающих лампочек в подъездах. Такая работа уже выполнена в домах № 127 по ул. Вихрева, № 1 по Красноказарменной, 4-х подъездах дома № 3 по Красноказарменной. В остальных четырёх подъездах этого дома такие лампочки появятся в ближайшее время. Ю. Коротков: Я уже говорил, что мы плотно работаем с советами МКД. Сейчас до конца года будем встречаться с советами всех домов, обсуждать планы работы, затем будем выносить их на общие собрания собственников жилья. Задел на 2017 год уже есть, чтобы можно было выполнять какие-то работы без потерь времени, как только позволит погода. М. Тимаков: Планы на будущий мы ещё только верстаем. А. Киселёв: А мне хотелось бы рассказать и о совместной работе управляющих компаний. Так, вместе с «Маяком» мы установили (положили плиты дорожные, огородили, окультурили) две контейнерные площадки по адресам ул. Ген. Белова, 107 и пл. Ленина, 3, 5, 6. «Управдом» приобрёл, а мы в процентном соотношении оплатили установку крупногабаритных контейнеров по Свердлова, 38, 38-а, 96, 96-а. - Рынок услуг ЖКХ сейчас, в основном, стабилизировался. И всё же есть ли случаи перехода того или иного МКД под управление другой УК, что допускается жилищным законодательством? И почему какие-то дома уходят от вас? М. Тимаков: Конечно, есть дома, которые от нас уходят, есть дома, которые к нам приходят. Это рынок, тут всем не угодишь и не со всеми можно договориться. В этом году, например, мы расторгли два договора управления. Причём, один - по нашей инициативе, другой – по суду. Почему по нашей инициативе? Договорились с собственниками о проведении ремонта. Составили смету. А они не только не подписали, не согласовали её, но и пожаловались на нас в жилинспекцию. Или был такой случай: жильцы одного из МКД заставляли нас ехать за материалами для проведения ремонта... в Москву! Мол, если мы купим стройматериалы в Иванове, смету они не подпишут. Это своего рода шантаж. Договор управления этим домом был составлен на год, поэтому мы сочли за благо разойтись, чтобы не отягощать друг друга различными претензиями. А. Киселёв: Из наших 13 домов никто от нас не отказался. Есть силы, возможности привести эти дома в порядок. Ю. Коротков: Это палка о двух концах: много домов, много денег, но и много проблем. За всё время, что мы работаем, от нас ушло 27 2,3,4- квартирных домов под непосредственное управление жителей. Если мы собираем с такого дома 400 рублей в месяц, что мы можем сделать на эти деньги и на какой ремонт жители могут накопить? Поэтому мы сами рекомендовали жильцам маленьких домов уйти под непосредственное управление. Зачем им дополнительные расходы на наше содержание? Проводим даже такую политику: накопилось на счете такого дома 2-3 тысячи рублей, возвращаем эти деньги жителям, которые и без того сами содержат своё жильё. Материал к печати подготовила Елена СУШИНА. Фото Алексея Рязанова.

Автор: Елена Сушина
Источник: www.sizvestiya.ru
© "Yodda" Новости регионов России, 2015. | e-mail: site@newsbomb.ru

Мнение редакции интернет сайта newsbomb.ru никогда не совпадает с мнением, высказаным в новостях. Пользовательское соглашение
Яндекс цитирования